Le Commissioni Ambiente e Finanze della Camera riprendono mercoledì 3 giugno l'esame del Piano Casa, con un pacchetto di emendamenti che fotografa la frammentazione delle emergenze abitative italiane. Al centro della proposta: dimezzamento dell'Imu per chi affitta a giovani under 35 e genitori separati, e riserva del 25% dell'edilizia residenziale pubblica agli anziani. Due misure che confermano un approccio per categorie, dove lo Stato interviene con agevolazioni fiscali mirate invece di affrontare la scarsità strutturale di alloggi accessibili.
Come sempre ci ritroviamo in un mosaico di micro-incentivi che rischiano di lasciare invariato il problema di fondo: in Italia il patrimonio di edilizia residenziale pubblica si attesta al 3,8% dello stock abitativo complessivo — tra i valori più bassi d'Europa — con circa 55.000 alloggi sfitti per mancata manutenzione e meno di 53.000 nuove abitazioni autorizzate nel 2025, in calo del 4% sull'anno precedente. La domanda nelle fasce vulnerabili non trova risposta né nel mercato né nel pubblico.
Il taglio dell'Imu per affitti a giovani e separati riprende una logica già sperimentata con il canone concordato, dove lo sconto fiscale compensa parzialmente il minor canone richiesto. Ma i dati Istat mostrano che solo il 12% degli affitti in Italia segue questa formula, e la maggior parte resta concentrata nei grandi centri urbani dove le convenzioni tra Comuni e associazioni dei proprietari funzionano meglio. Per gli under 35, l'accesso alla locazione rimane difficile anche con incentivi fiscali: il reddito medio di un giovane lavoratore italiano è fermo attorno ai 1.200 euro netti mensili, mentre un bilocale a Milano supera gli 800 euro, a Roma si avvicina ai 700. Lo sconto sull'Imu al proprietario può liberare qualche appartamento in più sul mercato, ma non modifica l'equilibrio di fondo tra potere d'acquisto e costo abitativo.
Agli anziani il 25%, alle altre famiglie fragili il resto del niente
L'emendamento che riserva il 25% dell'edilizia pubblica agli over 65 fotografa un'altra emergenza: l'invecchiamento della popolazione nelle grandi città, dove molti anziani vivono soli in appartamenti privati troppo costosi o inadeguati, senza reti familiari vicine. Ma qui emerge il paradosso: l'edilizia residenziale pubblica in Italia conta circa 800.000 alloggi, contro i 5 milioni della Francia e i 4 della Germania. Riservare un quarto di una base già risicata significa destinare circa 200.000 unità agli anziani, in un Paese dove le domande inevase per alloggi popolari superano le 650.000. La misura risponde a un bisogno reale, ma lo fa sottraendo risorse ad altre categorie altrettanto fragili: famiglie monoreddito, disoccupati, migranti regolari con contratti precari.
Il punto critico è che l'Italia non costruisce edilizia pubblica da decenni. Gli ultimi grandi piani risalgono agli anni Ottanta, e da allora il patrimonio è stato in parte venduto, in parte lasciato deteriorare. Le Regioni gestiscono le assegnazioni, ma i fondi nazionali per nuove costruzioni sono sporadici e insufficienti. Eppure, le città italiane hanno ampi spazi dismessi, aree industriali abbandonate, caserme vuote: solo a Milano, il Piano di Governo del Territorio censisce oltre 1 milione di metri quadri di superficie da riconvertire. Il problema non è territoriale, ma di volontà politica e finanziaria. Senza un piano pluriennale di investimento pubblico nella casa, ogni emendamento diventa un cerotto su una ferita aperta.
In Austria il 60% della popolazione vive in alloggi sociali. In Italia si discute dell'Imu
L'intero impianto del Piano Casa si concentra sulla locazione, trascurando le altre forme di accesso all'abitare. In Austria, il 60% della popolazione di Vienna vive in edilizia sociale o cooperativa, con canoni calmierati e qualità costruttiva alta. In Germania, le Wohnungsbaugenossenschaften — cooperative edilizie — gestiscono oltre 2 milioni di alloggi, garantendo affitti stabili e partecipazione dei residenti alla gestione. In Italia, le cooperative di abitazione esistono, ma rappresentano una quota marginale e faticano ad accedere a suolo pubblico e finanziamenti agevolati. Il modello prevalente resta quello della proprietà privata o dell'affitto da privato, con il pubblico ridotto a regolatore fiscale invece che a costruttore e gestore diretto.
Gli sconti sull'Imu per affitti a categorie deboli possono funzionare se inseriti in una strategia più ampia: vincoli di destinazione a lungo termine, creazione di fondi immobiliari pubblici, integrazione con servizi sociali e sanitari per gli anziani. Ma presi isolatamente, rischiano di diventare un trasferimento di risorse pubbliche ai proprietari senza garanzie di impatto duraturo. In Francia, la Loi Pinel offre sgravi fiscali a chi costruisce nuovi alloggi e li affitta a canone moderato per almeno sei anni, con controlli stringenti. In Italia, ogni agevolazione è frammentata, regionale, soggetta a interpretazioni locali. Così i proprietari faticano a orientarsi, e i potenziali beneficiari non sanno nemmeno che esistono questi strumenti.
