Berlino non è più la capitale a buon mercato che per due decenni ha attirato artisti, studenti e nomadi digitali da tutta Europa. Tra il 2010 e il 2024 il prezzo medio di un appartamento è passato da circa 1.250 a 4.810 euro al metro quadro, un rincaro di quasi il 285%, secondo la ricostruzione del Corriere della Sera. Un ritmo di crescita che né i salari né l'offerta abitativa hanno saputo assorbire.
La spinta arriva soprattutto dalla pressione demografica. Nel 2010 la città contava circa 3,43 milioni di abitanti; oggi ne conta oltre 3,9 milioni, un incremento di quasi mezzo milione di persone in poco più di un decennio. Una città che si riempie più in fretta di quanto riesca a costruire genera, per definizione, tensione sui prezzi: l'affitto medio per i nuovi contratti si aggira sui 16 euro al metro quadro a livello cittadino, ma nei quartieri centrali come Mitte supera spesso i 20 euro.
Il tentativo più clamoroso di correggere la rotta per via politica è stato il Mietendeckel, il tetto agli affitti introdotto dal governo cittadino nel 2020. È durato poco: la Corte costituzionale federale tedesca lo ha dichiarato illegittimo il 15 aprile 2021, stabilendo che Berlino non aveva la competenza legislativa per fissare unilateralmente i canoni, materia di competenza federale. La sentenza ha lasciato un vuoto che il mercato ha rapidamente occupato.
Sul fronte opposto, il movimento «Deutsche Wohnen & Co. enteignen» ha portato la questione fino al voto popolare: il 26 settembre 2021 i berlinesi hanno approvato in un referendum cittadino la proposta di espropriare, dietro compenso, i grandi gruppi immobiliari proprietari di oltre 3.000 appartamenti. Il risultato, non vincolante per il governo cittadino, resta a oggi lettera morta: cinque anni dopo, nessuna espropriazione è stata avviata. Nel frattempo il principale attore del settore, Vonovia, ha assorbito Deutsche Wohnen e controlla oggi da solo circa 130.000 appartamenti nella capitale tedesca, secondo quanto riportato da MarketScreener — una concentrazione proprietaria che alimenta il sospetto, mai del tutto dimostrato nei tribunali, di un'influenza sui prezzi di mercato.
La geografia del caro-casa si sta intanto spostando verso est. Quartieri un tempo periferici come Lichtenberg, Treptow-Köpenick e Marzahn-Hellersdorf, tradizionalmente più economici, registrano ora alcuni degli aumenti percentuali più marcati della città: a Lichtenberg il prezzo medio di transazione è salito da circa 1.510 euro al metro quadro nel 2015 a oltre 4.000 euro nel 2024, una crescita superiore al 160%, secondo i dati elaborati dalla società di consulenza immobiliare Guthmann Estate. Chi cercava un'alternativa economica ai quartieri centrali si trova oggi a inseguire prezzi che, in proporzione, sono cresciuti persino più rapidamente rispetto al resto della città.
Il fenomeno berlinese non è isolato nel panorama tedesco. Tra il 2015 e l'inizio del 2020 Berlino ha comunque registrato l'aumento immobiliare più marcato tra le grandi città della Germania, con un rincaro del 65,1%, davanti ad Amburgo (+62%) e Lipsia (+61,2%), secondo l'analisi del gruppo immobiliare Von Poll.
Guardando all'Italia, il paragone regge solo in parte. A Milano il prezzo medio cittadino si attesta oggi tra i 5.100 e i 5.700 euro al metro quadro, con punte semicentrali che toccano i 6.500-8.000 euro, quindi ben oltre i livelli ancora relativamente più contenuti di Berlino. A Roma la pressione si sposta sui quartieri emergenti come Pigneto, Garbatella e Ostiense, dove gli affitti sono cresciuti tra il 20% e il 23% nel solo 2025. Anche il mercato degli investimenti immobiliari italiani mostra segnali di accelerazione: il rendimento medio del comparto ha toccato il 7,59% su base annua nel terzo trimestre 2025, superiore alla media europea del 4,43% misurata dall'indice Inrev, secondo i dati elaborati da Mefop. Le performance restano tuttavia molto disperse tra i singoli fondi, segno che il boom immobiliare, a differenza di quanto accade a Berlino, non genera ancora rendimenti uniformi per chi investe nel mattone.
Una città che rischia di perdere pezzi della sua identità
Dietro le cifre si muove una trasformazione urbana che tocca anche il patrimonio storico e sociale della capitale tedesca. I quartieri est, ricostruiti sulle macerie della Guerra Fredda e per decenni rifugio di una working class multiculturale, stanno subendo un processo di gentrificazione che rischia di erodere il tessuto sociale che li ha resi unici. Interi isolati che fino a pochi anni fa ospitavano famiglie operaie, comunità turche e collettivi artistici vedono ora arrivare ristrutturazioni di pregio e nuovi residenti disposti a pagare canoni impensabili solo una decade fa, in un ricambio che altera non solo i prezzi ma la composizione sociale dei quartieri.
La stessa Berlino che negli anni novanta e duemila ha costruito la propria identità internazionale sull'accessibilità — economica prima ancora che culturale, capace di attrarre creativi e imprenditori proprio perché a basso costo — si trova ora a fare i conti con una domanda abitativa stimata in circa 100.000 nuovi appartamenti necessari per riequilibrare il mercato. È un paradosso che la città conosce bene: il mito berlinese di capitale libera e a portata di tutti rischia di sopravvivere solo nell'immaginario collettivo, mentre nella realtà quotidiana selezione economica e spostamento demografico stravolgono il volto della città.
Esperienze come i progetti di cohousing, già sperimentati in Italia a Bologna con Porto 15 e a Torino con iniziative come Co-Abitare, indicano una strada possibile: modelli di proprietà condivisa capaci di calmierare i prezzi senza affidarsi solo alla leva normativa, che a Berlino si è già rivelata fragile davanti ai vincoli costituzionali tedeschi. Non parliamo di soluzioni miracolose, ma di tentativi di ricostruire dal basso quello spazio di accessibilità che le politiche pubbliche, da sole, non sono finora riuscite a garantire — né a Berlino né, in fondo, nelle grandi città italiane che stanno percorrendo una traiettoria di rincari non troppo dissimile.
